Зміст договору найму житла в Україні та Німеччині

Анотація

Вперше проведено аналіз поняття «змісту договору про найм житла за законодавством України та Німеччини». Доведено, воно має як спільні так і відмінні риси. Обґрунтовано, що зміст договору найму житла слід розуміти в широкому сенсі: як домовленості, як правочину, зобов’язання та документу. Через це зміст цього договору є складним. Зазначена ознака стосується усіх інших цивільно-правових договорів. Зміст договору найму житла в цілому має бути спрямованим на досягнення мети за цим правочином – передача житла в користування. При цьому зміст має відповідати вимогам про дійсність правочину, про зобов’язання та договір. Обґрунтовано, що законодавець використав мінімальний набір істотних умов для укладання договору найму житла – предмет, строк та ціна. Встановлено, у Німеччині істотні умови вказаного договору визначено опосередковано. Головним є увага до дій сторін, які є наданням за зобов’язанням. Доведено, що наповнення договору змістом – істотними умовами, правами та обов’язками та реквізитами сторін формує його як юридичний документ. Запропоновано два способи для узгодження положень ЦК України та ЖК України, які регулюють найм житла: 1) розробка нового Житлового кодексу України, 2) внесення змін у чинний Житловий кодекс. Доведена необхідність врахування прикладу Німеччини у питанні про механізм набуття права власності на житло наймачем. Встановлено, що склад змісту прав та обов’язків наймача та наймодавця суттєво відрізняється на користь наймача у Німеччині. Доведено, права та обов’язки сторін за договором найму житла у Німеччині є деталізовані та варіативними. Встановлено, що це зумовлено прагненням законодавця Німеччини гарантувати наймачу право на проживання у житлі за договором. Цим досягається належний правовий захист наймача і свідчить про відмінну якість правових положень, які регулюють відносини з найму житла в Німеччині. Зазначений позитивний приклад регулювання є корисним для України при вдосконаленні закону. Надалі, слід провести аналіз питання відповідальності за порушення договору найму житла за цивільним законодавством України та Німеччини.