Виникнення права власності на новозбудовану нерухомість за договорами будівельного підряду

Анотація

Стаття присвячена правовим підставам та моменту виникнення права власності на новозбудовану нерухомість за договорами будівельного підряду з урахуванням колізій нормативного регулювання та судової практики.

Проаналізовано правову природу договору будівельного підряду як механізму створення нової речі, особливості застосування норм речового права (ст. 331, 334 ЦКУ) до нерухомості, а також роль державної реєстрації як конститутивного елемента набуття права власності. Розглянуто специфіку виникнення права власності у підрядника та його переходу до замовника, включаючи випадки об’єктів незавершеного будівництва.

Особливу увагу приділено судовій практиці Верховного Суду, яка послідовно підтверджує, що право власності на новозбудовану нерухомість виникає виключно з моменту державної реєстрації, незалежно від акту приймання-передачі чи введення об’єкта в експлуатацію.

У центрі дослідження – взаємодія норм Цивільного кодексу України з будівельним законодавством, розподіл ризиків між сторонами до реєстрації, а також типові порушення прав замовників (надмірне залучення інвесторів, стягнення кредиторами, незавершення будівництва, одностороннє підвищення ціни), що характерні як для інвестиційних, так і для підрядних схем.

На основі аналізу законодавства, доктринальних позицій та судової практики стаття обґрунтовує необхідність уніфікації критеріїв завершення створення нерухомої речі, посилення захисту замовника в разі неплатоспроможності підрядника та вдосконалення договірних конструкцій.

Стаття робить висновок про те, що державна реєстрація є ключовим гарантом публічної достовірності права власності на новозбудовану нерухомість, а її чітке нормативне та договірне закріплення сприятиме зменшенню правової невизначеності, захисту добросовісних набувачів і стабільності цивільного обороту. Сучасне правове регулювання, забезпечуючи публічну достовірність і захист добросовісних набувачів через інститут державної реєстрації, все ж містить прогалини щодо чіткого визначення моменту завершення створення нерухомої речі, розподілу ризиків до реєстрації та захисту замовника в разі неплатоспроможності підрядника.