Особливі обставини зміни або припинення договору найму (оренди) житла за сучасних умов воєнного стану в Україні

Анотація

У статті досліджено окремі питання житлового права, зокрема, особливі обставини зміни та припинення договору найму (оренди) житла в   умовах сьогодення та у зв’язку з введенням в Україні воєнного стану. Окреслено, що поряд з загальними підставами припинення договору найму (оренди) житла з’явилися нові особливі обставини припинення. В Україні правові засади регулювання житлових правовідносин ґрунтуються на таких принципах: свободи договору, рівності, справедливості тощо. Обґрунтовано, що конструкція договорів найму (оренди) житла різна. Виявлено відмінності між договорами найму(оренди) житла. Досліджено особливості загальних підстав розірвання договору найму (оренди) житла. Сучасна судова практика суперечливо застосовує окремі законодавчі положення інституту припинення договору найму, що зумовлює потребу законодавчого доповнення загальних підстав припинення договору найму (оренди) житла особливими обставинами з метою підвищення якості правового регулювання відносин найму та ефективності правозастосовної діяльності. Необхідним фактом доказування є встановлення особи, винуватої у створенні загрози знищення майна. Проаналізовано рекомендації щодо особливих обставин зміни та припинення договору найму (оренди) житла у зв’язку з введенням в Україні воєнного стану. Встановлено, що законодавство України передбачає право односторонньої відмови від договору. Водночас обґрунтовано необхідність передбачити  за сучасних умов воєнного стану в Україні наступні особливі обставини зміни або припинення договору: взаємне звільнення від виконання обов’язків за договором на період обставин непереборної сили та форс-мажору, а саме під час війни; укладання додаткових договорів між сторонами щодо вирішення конфліктів без звернення до юрисдикційних органів тощо. У зв’язку з тим що нотаріальна форма та державна реєстрація обов’язкова для договорів щодо нерухомого майна, а під час дії воєнного стану більшість відкритих державних реєстрів недоступна, сторонам необхідно більш уважніше ставитися до погодження умов дії та припинення договору найму(оренди) житла, пам’ятати й про фактичну передачу/повернення майна, що має підтверджуватись актом приймання-передачі. Також запропоновано законодавчо встановити, що у випадку воєнного стану в Україні  правовим наслідком зміни умов договору має бути - призупинення виконання обов’язків за договором найму(оренди) житла за взаємною згодою сторін - наймодавця та наймача.